Architecture et gestion de projets de construction

Le permis de construire

Le Permis de construire.

À l’origine établi pour gérer les alignements des constructions par rapport à la voie publique et éviter les empiétements, le permis de construire à vue son champ d’application s’étendre peu à peu. Il englobe désormais le contrôle de certaines règles publiques de sécurité, d’esthétique, de prise en compte de l’environnement et bien d’autres domaines. Et bien que ne faisant pas partie de son champ d’étude à la base, il intègre parfois aussi certaines règles de droit privées telles les servitudes de passage, de vue ou encore de recul des plantations par rapport aux limites séparatives de propriété.

permis de construire

La demande d’autorisation de Permis de Construire.

En France, on doit faire précéder toute volonté de construire par des demandes d’autorisations validées par les services d’urbanisme. La demande de permis de construire est  l’une d’entre elles. Tout contrevenant à cette obligation de demande ainsi qu’à la réglementation est passible de sanctions pouvant aller de la simple amende à la démolition de l’ouvrage pour non conformité. Il est donc important de ne pas négliger cette étape clé à tout projet de construction.

Il ne suffit donc pas d’être propriétaire d’un terrain ou d’un bien pour pouvoir construire ou modifier une construction, surtout lorsque les travaux envisagés ont des impacts visibles depuis la voie publique.

Limites d’instruction du Permis de Construire.

L’instruction du permis de construire par les services d’urbanisme se concentre sur le projet de construction et en aucun cas sur les qualités des demandeurs. Ainsi un boulanger peut très bien faire une demande de permis de construire pour la construction d’un cinéma ou autres sans avoir à motiver les raisons de sa demande. Tant que le projet est conforme aux règles, le permis ne peut pas lui être refusé pour les qualités de sa personne. De ce fait, l’autorisation obtenue peut aussi faire l’objet d’un « transfert » (changement de titulaire), sans qu’il n’y ait besoin d’instruire de nouveau l’autorisation si elle est toujours en cours de validité. L’administration n’a pas à intervenir si une personne met en application un permis obtenu par une autre personne. En faisant cela,  elle outrepasserait les limites de son autorité en la matière.

Par ailleurs, la loi no 67-1253 du 30 décembre 1967 d’orientation foncière ne permet pas aux instructeurs de la demande de permis de construire de sanctionner le non-respect des règles de construction (à l’exception des règles relatives à la sécurité).

Quelle demande?

La première question à se poser avant de procéder à une demande d’autorisation, c’est de savoir à quel type de demande est soumis le projet de construction. Il s’agira, en d’autres termes, de vérifier si une simple déclaration préalable n’est pas suffisante, car son instruction en est moins lourde.

Pour savoir quel type de demande est nécessaire, il faudra savoir faire la distinction entre « surface de plancher » (ou SDP, à ne pas confondre avec la SHON qui n’est plus d’actualité) et « surface d’occupation de sol » (anciennement appelée « emprise au sol »). Ensuite, il suffira de se référer au chapitre 2 de la notice explicative disponible sur le site web du gouvernement pour savoir quel type de demande effectuer : Cliquez ici pour accéder à la notice.

Si un doute persiste malgré tout, il faudra se rapprocher des services d’urbanisme de la ville concernée afin de les interroger.

Voir aussi l’article « surface de plancher » sur Wikipédia.

Afin d’assurer une cohésion au plan local d’urbanisme (PLU) et le respect de la politique de la commune dans sa répartition des zones, tout travaux entraînant le changement de destination d’une construction existante (à ne pas confondre avec « changement d’usage »), doit faire l’objet d’une demande de permis de construire.

Contenu du dossier de Permis de Construire.

Les documents à fournir dans un dossier de demande de permis de construire sont énumérés au chapitre 3.2 (page 14/45) de la notice explicative disponible sur le site web du gouvernement pour savoir quel type de demande effectuer : Cliquez ici pour accéder à la notice. La notice contient en marge de chaque élément une description des attentes des services d’urbanisme pour chaque document.

Les 8 premiers éléments (PC01 à PC08) à fournir pour tout projet de construction :

  • Un Plan de situation
  • Un Plan de Masse (état des lieux et/ou projet)
  • Une coupe minimum.
  • Toutes les façades et toitures de tous les bâtiments du projet + vue en élévation de l’entrée/portail le cas échéant.
  • Une représentation graphique (3D bien souvent) intégrée dans une photo du site (construction telle qu’elle sera visible depuis la voie publique).
  • Une photographie de l’état avant travaux montrant la construction ou le terrain avec son voisinage proche, et une autre photo les montrant depuis un point de vue éloigné (une vue aérienne peut faire l’affaire).

(Certain de ces éléments de plans et pièces graphiques feront l’objet d’articles à part prochainement sur ce Blog)

Notez que les coupes n’ont pas à faire apparaître les aménagements intérieurs et doivent seulement faire figurer l’enveloppe externe des bâtiments. De même que depuis la loi no 67-1253 du 30 décembre 1967, l’urbanisme n’a pas à contrôler les plans intérieurs de niveau sauf cas particuliers (problématiques d’accessibilité par exemple) ; seuls les plans de garages et parking nécessitent à ce qu’on les porte systématiquement à la connaissance des instructeurs du dossier. Toutefois, depuis l’apparition de la « loi Alur » en 2014, certains Maires peuvent exiger les plans intérieurs pour vérifier que le projet respecte bien certaines dispositions des PLU (c’est souvent pour vérifier les surfaces et typologies des appartements et vérifier que le nombre de place stationnement et bien suffisant ; les stationnements étant un vrai problème dans certaines grandes villes et centres villes).

Les autres éléments (PC09 à PC43) dépendent des cas de figure.

Cependant, les documents PC16-1 de prise en compte de la réglementation thermique (RT2012) ainsi que les pièces PC26 et PC27 sont assez récurrents et concernent un grand nombre de projet. On notera aussi les pièces PC39 (accessibilité) et PC40 (sécurité). Il faut fournir ces dernières lorsque le projet inclut un établissement recevant du publique.

Le nombre de copie de dossier à déposer en mairie dépend des exigences des communes, il est généralement de 3 ou 4. Il faudra cependant vérifier auprès de la mairie le nombre exact attendu pour éviter de voir l’instruction retardée pour incomplétude. Une copie du CERFA N° 13406*06 devra obligatoirement accompagner chaque exemplaire du dossier.

Si le projet se situe dans une zone nécessitant l’avis de l’Architecte des Bâtiments de France (ABF), alors il faudra joindre deux exemplaires supplémentaires de chaque dossier .

Dossiers supplémentaires à l’attention de services administratifs.

Enfin, il faut reproduire les 3 premiers éléments (PC01 à PC03) de chaque dossier en 5 exemplaires supplémentaires. On présente ces éléments  sous forme de 5 mini dossiers à l’attention des Services concédés et divers services administratifs.

Cas des maisons individuelles.

Pour les pièces 1 à 8 à fournir dans le cadre d’un permis de construire d’une maison individuelle sont globalement les mêmes. On les numérotera par contre PCMI01 à PCMI08 en référence à la notice descriptive (cf pages 30/40 à 37/40). Les autres pièces (PCMI9 à PCMI26) sont différentes. Notons de nouveau le document récurent de prise en compte de la réglementation thermique. Mais ce coup-ci avec le numéro PCMI14-1.

Notez que la liste proposée dans la notice explicative n’est pas forcément exhaustive. Elle constitue le point de départ de l’instruction de la demande. Toutefois, les instructeurs du dossier peuvent exiger des pièces complémentaires selon la nature ou la situation du projet.

L’instruction du Permis de Construire.

Le délai d’instruction

Le délai d’instruction pour un permis de construire est de 3 mois. Lorsque l’opération de construction porte sur une maison individuelle, cela réduit le délai à 2 mois .

Lorsque l’instruction de certains aspects du projet dépassent le cadre du code de l’urbanisme ou bien lorsque le projet est sujet à dérogation, cela peut augmenter ces délais de 1 à 2 mois.

Par ailleurs, le délai passe systématiquement à 5 mois lorsque le terrain est situé dans le périmètre d’un bâtiment classé au titre des monuments historiques, ou bien si le projet porte sur un établissement recevant du public (ERP) ou un immeuble de grande hauteur (IGH).

Enfin dans quelques cas assez rare, le délai d’instruction peut excéder les 5 mois. C’est le cas par exemple lorsque les travaux entraînent des défrichements faisant l’objet d’une enquête publique (7 mois de délai). Ou encore lorsque le projet nécessite une autorisation du ministre de la Défense ou du ministre chargé de l’aviation civile. (Délai porté à 10 mois).

De plus, dans quelques cas isolés, une décision de sursis à statuer peut être prise.

Ces délais doivent être vus comme des délais maximum. Bien heureusement, il arrive souvent que la délibération se termine bien avant la fin du délai.

Démarrage du délai.

Le délai commence à courir au jour du dépôt. Lors du dépôt le service d’urbanisme remet un récépissé de dépôt au dépositaire. Il devra le conserver précieusement. Ce récépissé mentionne le délai initial d’instruction. Lorsque les services d’urbanisme souhaitent imputer un délai supplémentaire, ils disposent d’un mois après date du dépôt pour en avertir le dépositaire. Si aucune notification ne parvient par courrier au demandeur dans ce délai, le délai du récépissé initial devient définitif. L’urbanisme ne pourra alors plus le rallonger. Ce courrier doit contenir le nouveau délai ainsi que les motifs de la modification du délai.

Incomplétude.

Dans le cas d’une incomplétude du dossier, le dépositaire recevra, dans un délai d’un mois après date du dépôt et par courrier recommandé AR, une liste des pièces manquantes. Il devra alors les fournir dans un délai maximum de 3 mois. Dans la cas contraire il risque de voir sa demande faire l’objet d’un refus tacite. Le délai d’instruction démarrera une fois qu’auront été remis en mairie la totalité des pièces manquantes demandées. (Le nouveau récépissé de dépôt faisant foi).

Délivrance de l’avis de l’urbanisme.

Au terme de ces délais maximums, les services d’urbanisme doivent avoir terminé l’instruction du dossier. Et ils doivent aussi avoir rendu publique leur verdict, qu’il soit favorable ou défavorable. Sauf cas rares, s’ils n’ont pas informé le demandeur dans le délai imparti, la demande est réputée tacitement favorable. Le récépissé délivré lors du dépôt vaut, dès lors, permis de construire.

Panneau de Permis de Construire

Limites de l’autorisation et maintien du permis.

Affichage du permis.

Après obtention d’une autorisation de construire, le bénéficiaire de cette autorisation doit procéder à un affichage dans les règles d’un panneau visible et lisible depuis la voie publique annonçant l’autorisation qu’il a obtenue. Il faudra maintenir ce panneau en état de lisibilité durant 2 mois. Les travaux ne pourrons pas démarrer avant la fin de ces 2 mois d’affichage. Le maître d’ouvrage a tout intérêt à faire appel à un huissier pour constater l’affichage régulièrement. Généralement trois fois durant les deux mois. En parallèle, le service d’urbanisme doit afficher en mairie toute autorisation qu’il délivre. Il doit le faire sous un délai d’une semaine après délivrance. Il doit aussi maintenir cet affichage durant 2 mois.

Démarrage des travaux.

Le bénéficiaire du permis de construire dispose ensuite d’un délai de 3 ans pour démarrer les travaux. S’il ne le fait pas son autorisation sera périmée. Il devra alors déposer une nouvelle demande s’il souhaite reprendre son projet. Ce délai peut être proroger (prolongé) d’une année sur demande écrite formulée au moins 2 mois avant l’expiration du délai.

Enfin, après démarrage des travaux, ceux-ci ne doivent pas subir d’arrêt de plus d’un an. Faute de quoi, le permis pourrait être annulé.

En cas de recours.

En cas de recours (plainte) d’un tiers, les travaux sont stoppés. Toutefois, les délais sont suspendus jusqu’à ce que la procédure soit terminée et que le tribunal ait rendu son verdict. Les délais reprennent là où ils se sont arrêtés si le bénéficiaire du permis obtient gain de cause, .

Au terme des travaux, une déclaration attestant l’achèvement et la conformité des travaux (DAACT) doit être remise aux services d’urbanisme.

 

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